ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРОЕКТНО-СМЕТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ПОСЛЕ ЭКСПЕРТИЗЫ: ПРАВО ЗАСТРОЙЩИКА-ЧЛЕНА СРО ПРОЕКТИРОВЩИКОВ

В процессе строительства часто возникает необходимость скорректировать проектную документацию, уже прошедшую государственную экспертизу. Для застройщиков, которые одновременно являются членами саморегулируемой организации (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования, этот вопрос приобретает особую сложность. Имеют ли они право самостоятельно вносить изменения без привлечения оригинального разработчика проекта? Ответ требует анализа градостроительного законодательства и нормативов по делопроизводству. Практический опыт в решении подобных задач, от разработки проекта до его реализации, накоплен крупными игроками рынка, такими как инвестиционно-строительный холдинг https://aag.company/, специализирующийся на строительстве жилых комплексов.

Ключевые правила внесения изменений регламентированы Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). Согласно части 7 статьи 52 ГрК РФ, отклонение от параметров объекта, выявленное в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной проектной документации после внесения в нее изменений в установленном порядке. Основные процедуры для этого описаны в статьях 48, 49 ГрК РФ.

Для сметчика принципиально важно, что любые изменения, затрагивающие объемы, технологии или материалы, прямо влияют на сметную стоимость. Поскольку изначальная экспертиза, упомянутая в вопросе, проверяла именно достоверность этой стоимости, ее корректировка автоматически требует повторной оценки.

Закон предусматривает два основных механизма оценки изменений (ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ):

• проведение повторной экспертизы всего проекта или его части (если изменения существенны)
• экспертное сопровождение органом, проводившим первичную экспертизу (для подтверждения соответствия изменений техническим регламентам и исходному заданию на проектирование)

Выбор процедуры остается за застройщиком или техническим заказчиком, но в любом случае изменения должны быть документально оформлены и утверждены.

Статья 48 ГрК РФ прямо определяет круг субъектов, допущенных к проектной деятельности. Часть 4 данной статьи устанавливает: работы по внесению изменений в проектную документацию в соответствии с ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ, выполняемые по договору с застройщиком, должны осуществляться юридическими лицами или ИП, являющимися членами СРО в области архитектурно-строительного проектирования.

Здесь и кроется ответ на главный вопрос. Если организация-застройщик сама является членом необходимого СРО, то с формально-юридической точки зрения она соответствует требованию закона как исполнитель работ по внесению изменений. Закон не делает исключения для первоначального разработчика, а говорит лишь о статусе исполнителя.

Таким образом, законодательного запрета на самостоятельное внесение изменений силами застройщика-члена СРО проектировщиков не существует. Однако это порождает ряд практических и процедурных сложностей.

С формальным правом работать с документацией напрямую связано практическое правило делопроизводства. Согласно п. 7.2.1 и 7.2.2 ГОСТ Р 21.101-2020 «Основные требования к проектной и рабочей документации», любое изменение в документе выполняется на основании специального разрешения на внесение изменений.

Критически важны два пункта стандарта:

1. разрешение утверждается руководителем организации-разработчика документа или уполномоченным им лицом
2. разрешение является единственным основанием для получения подлинников документов и внесения в них правок

Для сметчика это означает, что без этого разрешения получить оригиналы проектных и сметных материалов от первоначального разработчика для корректировки будет невозможно. Фактически, разработчик документации сохраняет административный контроль над своими исходными материалами.

Исходя из совмещения норм ГрК РФ и ГОСТ, можно выстроить следующий порядок действий:

Необходимо formalize свое намерение. Поскольку застройщик выступает в двух ролях (заказчик и исполнитель), рекомендуется составить внутренний приказ или распоряжение о необходимости внесения изменений и назначении ответственных специалистов из числа своих сотрудников-членов СРО.

Это ключевой и потенциально сложный этап. Требуется обратиться к исходной проектной организации с официальным запросом на выдачу разрешения на внесение изменений по форме 9 ГОСТ Р 21.101-2020. Отказ или затягивание процесса могут заблокировать всю инициативу.

После получения разрешения и подлинников, специалисты застройщика (главный инженер проекта, сметчики) вносят необходимые изменения. Все изменения должны быть зафиксированы, а обновленная сметная стоимость пересчитана с учетом новых данных.

Скорректированные разделы направляются на повторную экспертизу (или экспертное сопровождение) в соответствии с выбранной процедурой по ч. 3.8 или 3.9 ст. 49 ГрК РФ. Акцент для сметчика: необходимо быть готовым обосновать все изменения в стоимости.

После получения положительного заключения обновленная проектная документация утверждается застройщиком и становится основанием для продолжения строительно-монтажных работ.

Для застройщика, являющегося членом СРО проектировщиков, прямого юридического запрета на самостоятельное внесение изменений в проектную документацию нет. Однако реализация этого права упирается в процедурное требование ГОСТ — необходимость получения разрешения от первоначального разработчика.

Для сметных отделов и инженеров ПТО это означает:

• необходимость заранее, еще на стадии заключения договора с проектировщиком, предусматривать порядок выдачи подобных разрешений в будущем
• готовность к переговорам и возможным конфликтам с исходной проектной организацией, которая может быть не заинтересована в утрате контроля над проектом
• тщательное документальное оформление каждого этапа, так как вся цепочка действий (от разрешения до новой экспертизы) может быть предметом проверок

Таким образом, техническая возможность у застройщика-члена СРО есть, но ее практическая реализация требует стратегического планирования и безупречного соблюдения как градостроительных норм, так и правил делопроизводства в проектировании.