Статьи
Р. Демьянов
Планировка, застройка, реконструкция
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии в совокупности ряда следующих условий:
В градостроительном регламенте определяются:
Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется на основании решения главы местной администрации (п. 5 статьи 31 ГСК). Правила утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.
Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости. То есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены:
Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.
В пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты. К ним относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).
Определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.
Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 ГСК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.
Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.
Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.
Однако при этом порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен.
Заключение договора о развитии застроенной территории
Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.
Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГСК.
Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.
Пунктом 8 статьи 46.2 ГСК предусмотрен вопрос о возможности одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований. Введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Разделы:Планировка, застройка, реконструкция
Согласно Федеральному закону от 18 декабря 2006 г. №232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс (ГСК) включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий: статьи 46.1 - 46.3.
Закон 232-ФЗ также вносит изменения в статью 30 Земельного кодекса, п. 2.1 которой регулирует правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем процедуре, включающей следующие этапы:
- принятие решения о развитии застроенной территории;
- проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;
- заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.
Принятие решения о развитии застроенной территории
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии в совокупности ряда следующих условий:
- в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент. Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки;
- в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
- на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
- на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
В градостроительном регламенте определяются:
- виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
- предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.
Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется на основании решения главы местной администрации (п. 5 статьи 31 ГСК). Правила утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.
Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости. То есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены:
- не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащих;
- не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.
Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.
В пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты. К ним относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).
Проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории
Определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.
Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 ГСК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.
Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.
Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.
Однако при этом порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен.
Заключение договора о развитии застроенной территории
Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.
Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГСК.
Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.
Пунктом 8 статьи 46.2 ГСК предусмотрен вопрос о возможности одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований. Введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)