Судебные решения, арбитраж
Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
22 июля 2005 г. Дело N А40-28880/03-91-303
Резолютивная часть решения вынесена 15.07.2005.
Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2005.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Е., с участием: от истца - ген. директор Н., протокол от 09.04.2005; представитель З.Е.В., дов. от 06.04.2005 б/н, от ответчика - юрист З.Д.Е., дов. от 17.01.2005 б/н, рассмотрев дело по иску ООО "Мак Мастер Н" к ответчику - ОАО "Культурный центр "Московит +" - о взыскании 11504455 руб.,
иск заявлен о взыскании 11504455 руб., составляющих сумму убытков истца в виде произведенных затрат на неотделимые улучшения помещения фитнес-клуба, расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр., д. 7, а также 981281 руб. - затрат, начисленных на заемные средства, 5470955,94 руб. - сумму двойного задатка по предварительному договору от 30.12.2002 б/н, а также 540592,67 руб. - затрат на оплату работ привлеченных организаций и физических лиц в ходе выполнения истцом обязательств по указанному предварительному договору.
В ходе судебного заседания от 25.09.2003 истец уменьшил сумму исковых требований до 10408969,67 руб., о чем вынесено протокольное определение суда. В состав взыскиваемой суммы истец включил: 5470955,96 руб. - сумма задатка в двойном размере, перечисленного ответчику в соответствии со ст. 3.3.1 предварительного договора от 30.12.2002, 4512625 руб. - сумма затрат, связанных с неотделимыми улучшениями спорного помещения (согласно отчету оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений N 343-СРО), 425388,71 руб. - сумма затрат, произведенных в связи с оплатой работ подрядных организаций, связанных с разработкой и согласованием проектов и рабочей документации, осуществлением технического и авторского надзора за перепланировкой, отделкой и дизайном спорного помещения - фитнес-клуба, оплатой услуг связи, Госсанэпидслужбы, а также составлением сметной документации и оценкой рыночной стоимости неотделимых улучшений.
Дело рассмотрено после вынесения постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004 об отмене решения суда от 01.10.2003 и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.12.2003 и направлении дела на новое рассмотрение.
Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства, с учетом дополнительных обоснований исковых требований от 08.07.2004, заявленных при новом рассмотрении дела. Настаивая на удовлетворении истовых требований, истец пояснил, что в результате неисполнения ответчиком условий предварительного договора от 30.12.2002 б/н, а именно обязательства не позднее трех месяцев с даты подписания названного договора заключить основной договор долгосрочной аренды на помещение фитнес-клуба, расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр-т, д. 7, истцу были причинены убытки в виде затрат, произведенных последним, связанных с созданием неотделимых улучшений указанного помещения, а также затрат, понесенных истцом в связи с оплатой работ подрядных организаций, осуществленных для проведения ремонта названного помещения. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика сумму задатка, выплаченного ответчику истцом на основании п. 3.3.1 указанного предварительного договора, в двойном размере. Свои исковые требования истец обосновывает ссылками на ст. ст. 15, 309, 380, 381, 393, 405, 416, 425, 429, 445, 607, 611, 650, 702, 720 ГК РФ. Рассматриваемый предварительный договор истец считает смешанным, поскольку данный договор содержит, как указывает истец, не только элементы будущего договора аренды, но и элементы договора строительного подряда, поскольку рассматриваемый договор предусматривает выполнение истцом работ по ремонту и отделке спорного помещения. Как поясняет истец, обязанность по согласованию и оформлению работ для сдачи помещения Госкомиссии лежала на ответчике в силу ст. ст. 702, 740 ГК РФ, а, кроме того, факт надлежащего исполнения истцом условий названного предварительного договора подтверждается тем, что актом приемки законченного строительством объекта N 1424 от 15.04.2004 приемочной комиссией было установлено, что спорный объект подготовлен ко вводу в эксплуатацию, в связи с чем был принят приемной комиссией. Истец также считает данный договор расторгнутым с 31.03.2003 в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оформлению права собственности на подлежащий передаче в аренду объект, а также отказом от заключения договора аренды спорного имущества путем уклонения от его заключения в установленный сторонами в названном предварительном договоре срок.
Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что свое обязательство по регистрации права собственности на вновь создаваемый объект, в котором находится спорное помещение, было невозможно исполнить до окончания ответчиком ремонтных работ, производимых в спорном помещении, поскольку согласно Приказу Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2000 N 98-11 одним из документов, необходимых для регистрации права собственности и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект, является акт государственной комиссии о приемке объекта нового строительства в эксплуатацию. Кроме того, ответчик указал на то, что истец проводил ремонтные работы без утверждения уполномоченными органами проектной документации, не прошедшей государственную экспертизу, а также без разрешения на производство строительных работ. Обосновывая свои возражения, ответчик указал на то, что актом приема-передачи спорных помещений от 30.12.2002 нежилое помещение было передано истцу как объект незавершенного строительства с целью завершения истцом окончательных ремонтных работ в соответствии с действующими строительными нормами, позволяющими сдать данное помещение Госкомиссии и ввести его в эксплуатацию. В связи с этим, как указывает ответчик, истец должен был уведомить ответчика об окончании строительных работ, предоставить ответчику отремонтированные помещения, а также документацию, необходимую для сдачи объекта Госкомиссии. Ответчик также обратил внимание на п. 4.1 указанного предварительного договора, согласно которому ответчик оставляет у себя задаток в качестве компенсации за неисполнение истцом обязанностей по проведению ремонта помещения, которые, как указывает ответчик, истец надлежащим образом не исполнил. Кроме того, ответчик считает названный предварительный договор расторгнутым на основании ст. 429 ГК РФ, что также установлено постановлением ФАС МО от 06.04.2004 по рассматриваемому делу, а именно факт прекращения предварительного договора волеизъявлением сторон путем отказа истца от понуждения к заключению основного договора аренды.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, принимая во внимание указания Федерального арбитражного суда Московского округа, выраженные в постановлении от 06.04.2004, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен предварительный договор от 30.12.2002 б/н, который выражал обязательства сторон заключить договор аренды нежилого помещения, которое на момент подписания такого предварительного договора представляло собой часть незавершенного строительством объекта площадью ориентировочно 1015 кв. м. Размер арендуемых площадей подлежал уточнению после согласования сторонами внутренних планировок и замера БТИ.
Данный предварительный договор содержал ряд следующих положений.
Пункт 1.4 устанавливал, что срок подписания основного договора аренды нежилого помещения не должен превышать три месяца с даты подписания указанного предварительного договора, при условии выполнения сторонами обязательств по такому договору, тогда как п. 6.5 устанавливал, что данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения основного договора аренды.
Пункты 3.1.1, 3.1.3 закрепляли обязательства ответчика не позднее трех месяцев с даты заключения рассматриваемого договора оформить свидетельство о регистрации собственности на часть здания, в котором находится арендуемое помещение, а также передать истцу помещение по акту приема-передачи помещения в ремонт для осуществления последним работ по переоборудованию, отделке и обустройству помещения с целью его использования в дальнейшем под "Фитнес-клуб".
В пунктах 3.3.1, 3.3.4 были отражены обязательства истца выплатить ответчику задаток (который удерживается ответчиком до подписания основного договора аренды, при подписании которого данный задаток засчитывается в оплату аренды за два первых и последний месяцы аренды), а также в течение трех календарных месяцев (но не позднее четырех месяцев) с момента подписания рассматриваемого договора своими силами и за свой счет с письменного согласия ответчика произвести работы по переоборудованию, перепланировке и обустройству помещения с целью его отделки и технического оснащения в соответствии с целевым назначением.
Пункты 4.1, 4.2 содержали положения об ответственности сторон в случае неисполнения своих обязательств, а именно: п. 4.1 устанавливал, что в случае, если истец после подписания рассматриваемого договора отказывается заключить основной договор аренды, то ответчик оставляет задаток у себя в качестве компенсации за неисполнение обязательств по такому договору, при этом компенсация за переделанные истцом улучшения ответчиком не производится; а п. 4.2 устанавливал, что в случае, если ответчик после подписания названного договора отказывается заключить основной договор аренды в соответствии с проектом договора аренды, который является его неотъемлемой частью, без достаточных оснований, то перечисленный ответчику задаток подлежит возврату истцу в двойном размере, кроме этого, подлежат компенсации вся стоимость неотделимых улучшений, переходящих к ответчику по стоимостной оценке независимого оценщика, а также все документально подтвержденные затраты, связанные с исполнением рассматриваемого договора.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004, Арбитражный суд г. Москвы исследовал вопрос, не является ли предварительный договор смешанным (ст. ст. 421, 702, 740 ГК РФ), в результате такого исследования суд установил смешанный характер заключенного договора, а именно содержащего элементы договора аренды и строительного подряда. Из данного факта следует, что в силу ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила о договорах аренды и строительного подряда, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Как утверждает истец, рассматриваемый договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев, когда должен был быть заключен основной договор аренды. Однако, исследовав материалы дела, изучив условия рассматриваемого договора путем их сопоставления и исходя из смысла договора (ч. 1 ст. 431 ГК РФ), суд установил, что по истечении заявленных истцом трех месяцев данный договор продолжал действовать в силу п. 1.4 такого договора, в результате неисполнения обеими сторонами своих обязательств в полном объеме по данному договору в установленный последним срок, а также в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку истец до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора аренды, направил ответчику предложение заключить такой договор (уведомление от 31.03.2003 N 17). Ссылка истца на то, что в силу ст. 740 ГК РФ ответчик должен был создавать условия для проведения истцом ремонтных работ, а именно проводить все согласования строительной документации в компетентных органах, судом не принимается, поскольку истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с просьбой о таком содействии, в то время как п. 1 ст. 704 ГК РФ устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами, тогда как данный договор содержит лишь положение о том, что ответчик обязался не отказывать без должного основания истцу в предоставлении своего согласия, необходимого в случае, если последнему потребуются разрешения и/или согласования в связи с осуществлением подготовительных работ по переоборудованию и обустройству помещения (п. 3.1.5), и прямого указания на то, что заявленное истцом согласование необходимой документации является обязанностью ответчика, названный договор не содержит.
Факт неисполнения сторонами своих обязательств в полном объеме к 31.03.2003 подтверждается материалами дела, а именно содержанием уведомления от 31.03.2003 N 17, направленного истцом в адрес ответчика, согласно которому истец уведомляет ответчика о том, что скрытые недостатки помещения, выявленные в процессе ремонтных и отделочных работ, носят существенный характер и значительно отодвигают сроки ввода помещения в эксплуатацию и начало коммерческой деятельности, а кроме того, в данном уведомлении истец просит согласовать вопрос о создании новой емкости бассейна. Указанный факт неисполнения истцом своих обязательств в установленный данным договором срок также подтверждается имеющимися в материалах дела актами сдачи-приемки работ, проведенных субподрядными организациями, которые датированы днями после 31.03.2003. Кроме того, ответ первого заместителя префекта ЦАО г. Москвы от 29.06.2005 б/н также подтверждает, что распоряжения префекта о вводе в эксплуатацию фитнес-центра не выпускалось. Акт приемочной комиссии N 1424 от 15.04.2004 не может служить доказательством надлежащего исполнения истцом своих обязательств в установленный предварительным договором срок, поскольку составлен через год после наступления срока исполнения обязательства истцом. В связи с тем, что помещение, переданное истцу по названному предварительному договору, представляло собой не завершенный строительством объект, что закреплено как в самом предварительном договоре, так и следует из акта приема-передачи истцу такого помещения, ответчик правомерно указывает на невозможность исполнения своего обязательства по заключению основного договора аренды на законченный строительством объект и подлежащий вводу в эксплуатацию до окончания истцом ремонтных работ в указанном помещении, в связи с чем ссылка истца на отказ ответчика от заключения основного договора аренды путем уклонения от его заключения является несостоятельной. Кроме того, имеющаяся в материалах дела переписка сторон свидетельствует о намерении ответчика продолжать договорные отношения с истцом, в том числе письмо б/д, б/н (т. 1, л. д. 101), содержащее уведомление истца о невозможности в срок, установленный предварительным договором, получить право собственности на законченный строительством объект, письмо от 07.05.2003 N 75, содержащее предложения ответчика по урегулированию спорных вопросов, возникших при исполнении названного предварительного договора, а также письмо от 15.05.2003 N 79, содержащее уведомление ответчика о получении истцом права собственности на не законченный строительством объект, в котором расположены спорные помещения, а также готовности заключить с истцом основной договор аренды с 15.05.2003. Ссылка истца на п. 2 ст. 405 ГК РФ судом не принимается, поскольку п. 3 ст. 405 ГК РФ устанавливает, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кроме того, заключение основного договора аренды на имущество, которое определенно установить невозможно в силу его незавершенности, а также в силу отсутствия права собственности арендатора на такое определенно установленное имущество, невозможно в силу положений ст. ст. 607, 608, 611, 650 ГК РФ.
Учитывая, что иных доказательств отказа ответчика от заключения основного договора аренды истцом не представлено, суд считает несостоятельной ссылку истца на п. 6.5 рассматриваемого договора, в соответствии с которым истец вправе потребовать досрочного расторжения договора с компенсацией всех понесенных затрат и убытков согласно п. 4.2 такого договора при обнаружении скрытых недостатков помещения в период проведения подготовительных работ, полностью или частично препятствующих пользованию им, при этом суд исходит из того, что истцом не доказан факт наличия скрытых недостатков, которые препятствуют пользованию, а именно: указанные в уведомлении от 31.03.2003 б/н скрытые недостатки в части отсутствия утепления и подготовленности к отделочным работам стен и потолков в части переданных истцу помещений устранены самим истцом, в силу чего не могут считаться препятствующими пользованию. Устройство дренажного приямка с отводом воды из него утвержденным проектом не было предусмотрено, в силу чего не может считаться скрытым недостатком, в то время как невозможность использования в режиме фитнес-центра имевшейся чаши бассейна также не является скрытым недостатком, поскольку, как пояснял в судебном заседании истец, имевшаяся чаша бассейна позволяла ее использовать, однако была мала для использования в режиме фитнес-центра, в силу чего ее необходимо было демонтировать. Такой демонтаж был необходим не в силу наличия в чаше бассейна неустранимых скрытых недостатков, препятствующих пользованию, а в силу потребностей истца как будущего арендатора в чаше бассейна большей емкости.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004 в части определения стоимости проведенных истцом работ путем предложения сторонам провести сверку расчетов и обсуждения вопроса о назначении экспертизы, суд установил, что сверка расчетов сторонами проведена не была, а в результате удовлетворения ходатайства ответчика о назначении экспертизы, суд назначил строительно-техническую экспертизу, поставив на решение экспертизы вопрос о соответствии их качества, объемов и стоимости нормативным требованиям, проектной и исполнительной документации, а также возможности на момент проведения экспертизы приемки актом госкомиссии под использование по назначению спорных помещений. В результате проведенной экспертизы была установлена стоимость и объем выполненных работ - 1702504,51 руб., а также экспертами был сделан вывод о невозможности приемки и ввода в эксплуатацию спорных помещений.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004, Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел также вопрос о прекращении предварительного договора, с учетом волеизъявления сторон и положений ст. ст. 416, 429, 445, 607, 611, 650 ГК РФ, и установил, что истец, обратившись с настоящим иском, добровольно отказался от своего права требования понуждения к заключению основного договора (ст. 445 ГК РФ), в результате чего фактически отказался от заключения договора аренды. Таким образом, рассматриваемый договор прекратил свое действие в результате волеизъявления сторон, а именно истца.
Согласно пункту 4.1 рассматриваемого предварительного договора в случае, если истец после подписания рассматриваемого договора отказывается заключить основной договор аренды, то ответчик оставляет задаток у себя в качестве компенсации за неисполнение обязательств по такому договору, при этом компенсация за переделанные истцом улучшения ответчиком не производится. Данное положение договора полностью соответствует требованиям законодательства, а именно п. 2 ст. 381 ГК РФ, п. 2 ст. 416 ГК РФ. Статья 729 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежит, поскольку из содержания предварительного договора, с учетом его смешанного характера и положений ст. ст. 421, 429, 711 ГК РФ, следует, что цена договора была установлена сторонами в виде подлежащих зачету в счет будущих арендных платежей расходов истца, связанных с выплатой задатка и проведением ремонтных работ. Учитывая, что истец отказался от заключения основного договора аренды, он утратил право на компенсацию понесенных при выполнении им условий предварительного договора расходов.
Принимая во внимание положения п. 4.1 названного договора, ответчик правомерно удерживал сумму задатка, в связи с чем требование истца о взыскании 5470955,96 руб. - суммы задатка в двойном размере - удовлетворению не подлежит, поскольку является необоснованным и не соответствующим условиям договора и обстоятельствам дела, как и требование истца о взыскании суммы убытков - компенсации затрат, произведенных истцом, связанных с созданием неотделимых улучшений указанного помещения, а также затрат, понесенных истцом в связи с оплатой работ подрядных организаций, осуществленных для проведения ремонта названного помещения, которое не подлежит удовлетворению ни в заявленном размере, ни в установленном в результате проведенной строительно-технической экспертизы объеме в силу их необоснованности и недоказанности, в связи с чем ответчик правомерно не оплатил стоимость произведенных истцом работ.
Расходы по госпошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 15, 309, 380, 381, 393, 405, 416, 425, 429, 445, 607, 611, 650, 702, 704, 740 ГК РФ, ст. ст. 9, 10, 71, 110, 112, 169 - 170, 180, 181 АПК РФ, суд
в иске ООО "Мак Мастер Н" к ОАО "Культурный центр "Московит +" о взыскании 11504455 руб. отказать.
Взыскать с ООО "Мак Мастер Н" в доход федерального бюджета РФ госпошлину 69122,28 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 22.07.2005, 15.07.2005 ПО ДЕЛУ N А40-28880/03-91-303
Разделы:Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
22 июля 2005 г. Дело N А40-28880/03-91-303
Резолютивная часть решения вынесена 15.07.2005.
Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2005.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Е., с участием: от истца - ген. директор Н., протокол от 09.04.2005; представитель З.Е.В., дов. от 06.04.2005 б/н, от ответчика - юрист З.Д.Е., дов. от 17.01.2005 б/н, рассмотрев дело по иску ООО "Мак Мастер Н" к ответчику - ОАО "Культурный центр "Московит +" - о взыскании 11504455 руб.,
УСТАНОВИЛ:
иск заявлен о взыскании 11504455 руб., составляющих сумму убытков истца в виде произведенных затрат на неотделимые улучшения помещения фитнес-клуба, расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр., д. 7, а также 981281 руб. - затрат, начисленных на заемные средства, 5470955,94 руб. - сумму двойного задатка по предварительному договору от 30.12.2002 б/н, а также 540592,67 руб. - затрат на оплату работ привлеченных организаций и физических лиц в ходе выполнения истцом обязательств по указанному предварительному договору.
В ходе судебного заседания от 25.09.2003 истец уменьшил сумму исковых требований до 10408969,67 руб., о чем вынесено протокольное определение суда. В состав взыскиваемой суммы истец включил: 5470955,96 руб. - сумма задатка в двойном размере, перечисленного ответчику в соответствии со ст. 3.3.1 предварительного договора от 30.12.2002, 4512625 руб. - сумма затрат, связанных с неотделимыми улучшениями спорного помещения (согласно отчету оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений N 343-СРО), 425388,71 руб. - сумма затрат, произведенных в связи с оплатой работ подрядных организаций, связанных с разработкой и согласованием проектов и рабочей документации, осуществлением технического и авторского надзора за перепланировкой, отделкой и дизайном спорного помещения - фитнес-клуба, оплатой услуг связи, Госсанэпидслужбы, а также составлением сметной документации и оценкой рыночной стоимости неотделимых улучшений.
Дело рассмотрено после вынесения постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004 об отмене решения суда от 01.10.2003 и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.12.2003 и направлении дела на новое рассмотрение.
Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства, с учетом дополнительных обоснований исковых требований от 08.07.2004, заявленных при новом рассмотрении дела. Настаивая на удовлетворении истовых требований, истец пояснил, что в результате неисполнения ответчиком условий предварительного договора от 30.12.2002 б/н, а именно обязательства не позднее трех месяцев с даты подписания названного договора заключить основной договор долгосрочной аренды на помещение фитнес-клуба, расположенного по адресу: г. Москва, Олимпийский пр-т, д. 7, истцу были причинены убытки в виде затрат, произведенных последним, связанных с созданием неотделимых улучшений указанного помещения, а также затрат, понесенных истцом в связи с оплатой работ подрядных организаций, осуществленных для проведения ремонта названного помещения. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика сумму задатка, выплаченного ответчику истцом на основании п. 3.3.1 указанного предварительного договора, в двойном размере. Свои исковые требования истец обосновывает ссылками на ст. ст. 15, 309, 380, 381, 393, 405, 416, 425, 429, 445, 607, 611, 650, 702, 720 ГК РФ. Рассматриваемый предварительный договор истец считает смешанным, поскольку данный договор содержит, как указывает истец, не только элементы будущего договора аренды, но и элементы договора строительного подряда, поскольку рассматриваемый договор предусматривает выполнение истцом работ по ремонту и отделке спорного помещения. Как поясняет истец, обязанность по согласованию и оформлению работ для сдачи помещения Госкомиссии лежала на ответчике в силу ст. ст. 702, 740 ГК РФ, а, кроме того, факт надлежащего исполнения истцом условий названного предварительного договора подтверждается тем, что актом приемки законченного строительством объекта N 1424 от 15.04.2004 приемочной комиссией было установлено, что спорный объект подготовлен ко вводу в эксплуатацию, в связи с чем был принят приемной комиссией. Истец также считает данный договор расторгнутым с 31.03.2003 в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оформлению права собственности на подлежащий передаче в аренду объект, а также отказом от заключения договора аренды спорного имущества путем уклонения от его заключения в установленный сторонами в названном предварительном договоре срок.
Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что свое обязательство по регистрации права собственности на вновь создаваемый объект, в котором находится спорное помещение, было невозможно исполнить до окончания ответчиком ремонтных работ, производимых в спорном помещении, поскольку согласно Приказу Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2000 N 98-11 одним из документов, необходимых для регистрации права собственности и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект, является акт государственной комиссии о приемке объекта нового строительства в эксплуатацию. Кроме того, ответчик указал на то, что истец проводил ремонтные работы без утверждения уполномоченными органами проектной документации, не прошедшей государственную экспертизу, а также без разрешения на производство строительных работ. Обосновывая свои возражения, ответчик указал на то, что актом приема-передачи спорных помещений от 30.12.2002 нежилое помещение было передано истцу как объект незавершенного строительства с целью завершения истцом окончательных ремонтных работ в соответствии с действующими строительными нормами, позволяющими сдать данное помещение Госкомиссии и ввести его в эксплуатацию. В связи с этим, как указывает ответчик, истец должен был уведомить ответчика об окончании строительных работ, предоставить ответчику отремонтированные помещения, а также документацию, необходимую для сдачи объекта Госкомиссии. Ответчик также обратил внимание на п. 4.1 указанного предварительного договора, согласно которому ответчик оставляет у себя задаток в качестве компенсации за неисполнение истцом обязанностей по проведению ремонта помещения, которые, как указывает ответчик, истец надлежащим образом не исполнил. Кроме того, ответчик считает названный предварительный договор расторгнутым на основании ст. 429 ГК РФ, что также установлено постановлением ФАС МО от 06.04.2004 по рассматриваемому делу, а именно факт прекращения предварительного договора волеизъявлением сторон путем отказа истца от понуждения к заключению основного договора аренды.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, принимая во внимание указания Федерального арбитражного суда Московского округа, выраженные в постановлении от 06.04.2004, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен предварительный договор от 30.12.2002 б/н, который выражал обязательства сторон заключить договор аренды нежилого помещения, которое на момент подписания такого предварительного договора представляло собой часть незавершенного строительством объекта площадью ориентировочно 1015 кв. м. Размер арендуемых площадей подлежал уточнению после согласования сторонами внутренних планировок и замера БТИ.
Данный предварительный договор содержал ряд следующих положений.
Пункт 1.4 устанавливал, что срок подписания основного договора аренды нежилого помещения не должен превышать три месяца с даты подписания указанного предварительного договора, при условии выполнения сторонами обязательств по такому договору, тогда как п. 6.5 устанавливал, что данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения основного договора аренды.
Пункты 3.1.1, 3.1.3 закрепляли обязательства ответчика не позднее трех месяцев с даты заключения рассматриваемого договора оформить свидетельство о регистрации собственности на часть здания, в котором находится арендуемое помещение, а также передать истцу помещение по акту приема-передачи помещения в ремонт для осуществления последним работ по переоборудованию, отделке и обустройству помещения с целью его использования в дальнейшем под "Фитнес-клуб".
В пунктах 3.3.1, 3.3.4 были отражены обязательства истца выплатить ответчику задаток (который удерживается ответчиком до подписания основного договора аренды, при подписании которого данный задаток засчитывается в оплату аренды за два первых и последний месяцы аренды), а также в течение трех календарных месяцев (но не позднее четырех месяцев) с момента подписания рассматриваемого договора своими силами и за свой счет с письменного согласия ответчика произвести работы по переоборудованию, перепланировке и обустройству помещения с целью его отделки и технического оснащения в соответствии с целевым назначением.
Пункты 4.1, 4.2 содержали положения об ответственности сторон в случае неисполнения своих обязательств, а именно: п. 4.1 устанавливал, что в случае, если истец после подписания рассматриваемого договора отказывается заключить основной договор аренды, то ответчик оставляет задаток у себя в качестве компенсации за неисполнение обязательств по такому договору, при этом компенсация за переделанные истцом улучшения ответчиком не производится; а п. 4.2 устанавливал, что в случае, если ответчик после подписания названного договора отказывается заключить основной договор аренды в соответствии с проектом договора аренды, который является его неотъемлемой частью, без достаточных оснований, то перечисленный ответчику задаток подлежит возврату истцу в двойном размере, кроме этого, подлежат компенсации вся стоимость неотделимых улучшений, переходящих к ответчику по стоимостной оценке независимого оценщика, а также все документально подтвержденные затраты, связанные с исполнением рассматриваемого договора.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004, Арбитражный суд г. Москвы исследовал вопрос, не является ли предварительный договор смешанным (ст. ст. 421, 702, 740 ГК РФ), в результате такого исследования суд установил смешанный характер заключенного договора, а именно содержащего элементы договора аренды и строительного подряда. Из данного факта следует, что в силу ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила о договорах аренды и строительного подряда, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Как утверждает истец, рассматриваемый договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев, когда должен был быть заключен основной договор аренды. Однако, исследовав материалы дела, изучив условия рассматриваемого договора путем их сопоставления и исходя из смысла договора (ч. 1 ст. 431 ГК РФ), суд установил, что по истечении заявленных истцом трех месяцев данный договор продолжал действовать в силу п. 1.4 такого договора, в результате неисполнения обеими сторонами своих обязательств в полном объеме по данному договору в установленный последним срок, а также в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку истец до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора аренды, направил ответчику предложение заключить такой договор (уведомление от 31.03.2003 N 17). Ссылка истца на то, что в силу ст. 740 ГК РФ ответчик должен был создавать условия для проведения истцом ремонтных работ, а именно проводить все согласования строительной документации в компетентных органах, судом не принимается, поскольку истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с просьбой о таком содействии, в то время как п. 1 ст. 704 ГК РФ устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами, тогда как данный договор содержит лишь положение о том, что ответчик обязался не отказывать без должного основания истцу в предоставлении своего согласия, необходимого в случае, если последнему потребуются разрешения и/или согласования в связи с осуществлением подготовительных работ по переоборудованию и обустройству помещения (п. 3.1.5), и прямого указания на то, что заявленное истцом согласование необходимой документации является обязанностью ответчика, названный договор не содержит.
Факт неисполнения сторонами своих обязательств в полном объеме к 31.03.2003 подтверждается материалами дела, а именно содержанием уведомления от 31.03.2003 N 17, направленного истцом в адрес ответчика, согласно которому истец уведомляет ответчика о том, что скрытые недостатки помещения, выявленные в процессе ремонтных и отделочных работ, носят существенный характер и значительно отодвигают сроки ввода помещения в эксплуатацию и начало коммерческой деятельности, а кроме того, в данном уведомлении истец просит согласовать вопрос о создании новой емкости бассейна. Указанный факт неисполнения истцом своих обязательств в установленный данным договором срок также подтверждается имеющимися в материалах дела актами сдачи-приемки работ, проведенных субподрядными организациями, которые датированы днями после 31.03.2003. Кроме того, ответ первого заместителя префекта ЦАО г. Москвы от 29.06.2005 б/н также подтверждает, что распоряжения префекта о вводе в эксплуатацию фитнес-центра не выпускалось. Акт приемочной комиссии N 1424 от 15.04.2004 не может служить доказательством надлежащего исполнения истцом своих обязательств в установленный предварительным договором срок, поскольку составлен через год после наступления срока исполнения обязательства истцом. В связи с тем, что помещение, переданное истцу по названному предварительному договору, представляло собой не завершенный строительством объект, что закреплено как в самом предварительном договоре, так и следует из акта приема-передачи истцу такого помещения, ответчик правомерно указывает на невозможность исполнения своего обязательства по заключению основного договора аренды на законченный строительством объект и подлежащий вводу в эксплуатацию до окончания истцом ремонтных работ в указанном помещении, в связи с чем ссылка истца на отказ ответчика от заключения основного договора аренды путем уклонения от его заключения является несостоятельной. Кроме того, имеющаяся в материалах дела переписка сторон свидетельствует о намерении ответчика продолжать договорные отношения с истцом, в том числе письмо б/д, б/н (т. 1, л. д. 101), содержащее уведомление истца о невозможности в срок, установленный предварительным договором, получить право собственности на законченный строительством объект, письмо от 07.05.2003 N 75, содержащее предложения ответчика по урегулированию спорных вопросов, возникших при исполнении названного предварительного договора, а также письмо от 15.05.2003 N 79, содержащее уведомление ответчика о получении истцом права собственности на не законченный строительством объект, в котором расположены спорные помещения, а также готовности заключить с истцом основной договор аренды с 15.05.2003. Ссылка истца на п. 2 ст. 405 ГК РФ судом не принимается, поскольку п. 3 ст. 405 ГК РФ устанавливает, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кроме того, заключение основного договора аренды на имущество, которое определенно установить невозможно в силу его незавершенности, а также в силу отсутствия права собственности арендатора на такое определенно установленное имущество, невозможно в силу положений ст. ст. 607, 608, 611, 650 ГК РФ.
Учитывая, что иных доказательств отказа ответчика от заключения основного договора аренды истцом не представлено, суд считает несостоятельной ссылку истца на п. 6.5 рассматриваемого договора, в соответствии с которым истец вправе потребовать досрочного расторжения договора с компенсацией всех понесенных затрат и убытков согласно п. 4.2 такого договора при обнаружении скрытых недостатков помещения в период проведения подготовительных работ, полностью или частично препятствующих пользованию им, при этом суд исходит из того, что истцом не доказан факт наличия скрытых недостатков, которые препятствуют пользованию, а именно: указанные в уведомлении от 31.03.2003 б/н скрытые недостатки в части отсутствия утепления и подготовленности к отделочным работам стен и потолков в части переданных истцу помещений устранены самим истцом, в силу чего не могут считаться препятствующими пользованию. Устройство дренажного приямка с отводом воды из него утвержденным проектом не было предусмотрено, в силу чего не может считаться скрытым недостатком, в то время как невозможность использования в режиме фитнес-центра имевшейся чаши бассейна также не является скрытым недостатком, поскольку, как пояснял в судебном заседании истец, имевшаяся чаша бассейна позволяла ее использовать, однако была мала для использования в режиме фитнес-центра, в силу чего ее необходимо было демонтировать. Такой демонтаж был необходим не в силу наличия в чаше бассейна неустранимых скрытых недостатков, препятствующих пользованию, а в силу потребностей истца как будущего арендатора в чаше бассейна большей емкости.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004 в части определения стоимости проведенных истцом работ путем предложения сторонам провести сверку расчетов и обсуждения вопроса о назначении экспертизы, суд установил, что сверка расчетов сторонами проведена не была, а в результате удовлетворения ходатайства ответчика о назначении экспертизы, суд назначил строительно-техническую экспертизу, поставив на решение экспертизы вопрос о соответствии их качества, объемов и стоимости нормативным требованиям, проектной и исполнительной документации, а также возможности на момент проведения экспертизы приемки актом госкомиссии под использование по назначению спорных помещений. В результате проведенной экспертизы была установлена стоимость и объем выполненных работ - 1702504,51 руб., а также экспертами был сделан вывод о невозможности приемки и ввода в эксплуатацию спорных помещений.
Выполняя постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2004, Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел также вопрос о прекращении предварительного договора, с учетом волеизъявления сторон и положений ст. ст. 416, 429, 445, 607, 611, 650 ГК РФ, и установил, что истец, обратившись с настоящим иском, добровольно отказался от своего права требования понуждения к заключению основного договора (ст. 445 ГК РФ), в результате чего фактически отказался от заключения договора аренды. Таким образом, рассматриваемый договор прекратил свое действие в результате волеизъявления сторон, а именно истца.
Согласно пункту 4.1 рассматриваемого предварительного договора в случае, если истец после подписания рассматриваемого договора отказывается заключить основной договор аренды, то ответчик оставляет задаток у себя в качестве компенсации за неисполнение обязательств по такому договору, при этом компенсация за переделанные истцом улучшения ответчиком не производится. Данное положение договора полностью соответствует требованиям законодательства, а именно п. 2 ст. 381 ГК РФ, п. 2 ст. 416 ГК РФ. Статья 729 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежит, поскольку из содержания предварительного договора, с учетом его смешанного характера и положений ст. ст. 421, 429, 711 ГК РФ, следует, что цена договора была установлена сторонами в виде подлежащих зачету в счет будущих арендных платежей расходов истца, связанных с выплатой задатка и проведением ремонтных работ. Учитывая, что истец отказался от заключения основного договора аренды, он утратил право на компенсацию понесенных при выполнении им условий предварительного договора расходов.
Принимая во внимание положения п. 4.1 названного договора, ответчик правомерно удерживал сумму задатка, в связи с чем требование истца о взыскании 5470955,96 руб. - суммы задатка в двойном размере - удовлетворению не подлежит, поскольку является необоснованным и не соответствующим условиям договора и обстоятельствам дела, как и требование истца о взыскании суммы убытков - компенсации затрат, произведенных истцом, связанных с созданием неотделимых улучшений указанного помещения, а также затрат, понесенных истцом в связи с оплатой работ подрядных организаций, осуществленных для проведения ремонта названного помещения, которое не подлежит удовлетворению ни в заявленном размере, ни в установленном в результате проведенной строительно-технической экспертизы объеме в силу их необоснованности и недоказанности, в связи с чем ответчик правомерно не оплатил стоимость произведенных истцом работ.
Расходы по госпошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 15, 309, 380, 381, 393, 405, 416, 425, 429, 445, 607, 611, 650, 702, 704, 740 ГК РФ, ст. ст. 9, 10, 71, 110, 112, 169 - 170, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в иске ООО "Мак Мастер Н" к ОАО "Культурный центр "Московит +" о взыскании 11504455 руб. отказать.
Взыскать с ООО "Мак Мастер Н" в доход федерального бюджета РФ госпошлину 69122,28 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)