Судебные решения, арбитраж
Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Кужаровой Н.И., при участии от товарищества собственников жилья "Сказка" Коробко И.Л. (доверенность от 30.01.2013) и Наконечного А.С. (доверенность от 25.06.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой" Иванова Д.Н. (доверенность от 11.01.2012), рассмотрев 16.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Сказка" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-11666/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Сказка", место нахождения: 197704, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Токарева, дом 7, ОГРН 1057810083660 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой", место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Токарева, дом 7, ОГРН 1027812404432 (далее - Общество), об обязании передать, а при отсутствии документов - восстановить и передать по акту приемки-передачи техническую документацию на коттеджную застройку, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, поселок Горская-Александровская, квартал 11, 12: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на коттеджи; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); акты приемки геодезической разбивочной основы; исполнительные геодезические схемы возведенных конструкций, элементов и частей зданий, сооружений; исполнительные схемы и профили инженерных сетей и подземных сооружений; общий журнал работ; специальные журналы работ, журналы входного и операционного контроля качества; журнал авторского надзора проектных организаций (при наличии авторского надзора); акты освидетельствования скрытых работ; акты промежуточной приемки ответственных конструкций; акты испытаний и опробования оборудования, систем и устройств; акты приемки инженерных систем; исполнительные схемы расположения зданий, сооружений на местности (посадки), являющиеся исполнительной архитектурной документацией; рабочие чертежи на строительство объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам (с учетом внесенных в них изменений), сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ; другие документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений, по усмотрению участников строительства с учетом их специфики; исполнительные чертежи контуров заземления.
Решением от 31.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений) ТСЖ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В отзыве на кассационную жалобу Общество отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
В судебном заседании представители ТСЖ поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представитель Общества поддержал доводы, приведенные в отзыве на кассационную жалобу.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565 (19), согласно которому арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок, находящийся по адресу: 197704, Санкт-Петербург, город Сестрорецк (вблизи садоводства "Разлив"), площадью 445 511 кв. м, кадастровый номер 78:11502:3001. Участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству комплекса малоэтажной застройки и дальнейшего использования объекта (пункт 1.2 договора аренды).
ТСЖ создано по решению участников Общества - обществ с ограниченной ответственностью "СТК "Полифас", "Гама", "Форт" и открытого акционерного общества "Энергомашстрой" (протокол от 14.02.2005 N 8) и согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.02.2012 зарегистрировано 18.02.2005.
Впоследствии участниками ТСЖ стали граждане - собственники коттеджей, расположенных в квартале 11; на территории квартала 12 члены ТСЖ отсутствуют.
Между Обществом (заказчик) и ТСЖ заключен договор от 28.07.2008 N 28/07 (далее - Договор), согласно которому заказчик является застройщиком при строительстве комплекса малоэтажной жилой застройки по адресу: 197704, Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Горская-Александровская, кварталы 11, 12 (вблизи садоводства "Разлив").
Как указано в пункте 1 Договора, с целью инженерной подготовки объекта заказчиком и привлеченными им организациями было осуществлено строительство сетей водопровода и канализации, двух канализационных насосных станций (КНС), двух водомерных узлов, электрических сетей, двух трансформаторных подстанций (ТП), окаймляющих дорог и внутриквартальных проездов. Для управления и эксплуатации указанного комплекса малоэтажной жилой застройки (в том числе для эксплуатации инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры) заказчиком было создано ТСЖ (протокол общего собрания участников Общества от 14.02.2005 N 1).
Пунктом 2 Договора предусмотрено, что до выбора собственниками комплекса малоэтажной жилой застройки способа управления и эксплуатации комплекса, в связи с отсутствием у Общества службы эксплуатации и необходимостью эксплуатации инженерных сетей, заказчик временно передает, а ТСЖ (уполномоченная управляющая организация) принимает инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры во временное управление с целью эксплуатации в техническом состоянии согласно приложению N 1 к Договору (акт технического состояния инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры).
ТСЖ самостоятельно от своего имени заключает (перезаключает) договоры на коммунальное обеспечение объекта с организациями-поставщиками, в том числе с открытым акционерным обществом "Ленэнерго" (далее - ОАО "Ленэнерго"), обществом с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ" (далее - ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ"), государственным унитарным предприятием "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга"), и организациями, осуществляющими техническое обслуживание инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры объекта, вывоз бытового мусора и иные услуги (пункт 3 Договора).
В пункте 4 Договора определены обязанности ТСЖ, в число которых входит, в частности, осмотр общих инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры; проведение аварийных работ и технического обслуживания инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры к осенне-зимнему, весенне-летнему сезонам; заключение договоров на коммунальное обеспечение объекта с организациями-поставщиками, в том числе с ОАО "Ленэнерго", ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ", ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", и организациями, осуществляющими техническое обслуживание инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры объекта, вывоз бытового мусора и иные услуги; текущий ремонт инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.
Как указано в пункте 8 Договора, ТСЖ как управляющая организация приняла от заказчика техническую и иную относящуюся к инженерным сетям и иным объектам инженерной инфраструктуры объекта документацию, необходимую для управления объектом и достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности.
В соответствии с пунктом 12 Договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до выбора собственниками комплекса малоэтажной жилой застройки иного способа эксплуатации комплекса (является договором, заключенным на определенный срок).
В материалы дела представлен акт технического состояния инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры (приложение N 1 к Договору), согласно которому Общество передало, а ТСЖ приняло инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры комплекса малоэтажной жилой застройки, перечисленные в пункте 1 Договора.
В деле имеется также протокол без номера от 27.10.2008 внеочередного общего собрания участников Общества, согласно которому в повестку дня включены, в частности, вопросы об обязании генерального директора Общества направить в срок до 01.11.2008 в адрес ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ" и ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" письма о заключении договоров на эксплуатацию с ТСЖ и расторжении договоров, заключенных с Обществом (пункт 3), и об обязании генерального директора Общества в срок до 27.11.2008 подготовить к передаче и передать комплект проектной, технической и исполнительной документации (пункт 6). По указанным вопросам повестки дня единогласно приняты решения.
Сославшись на неисполнение Обществом решения внеочередного общего собрания участников Общества по 6-му вопросу повестки дня, оформленного протоколом от 27.10.2008, невозможность заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов с поставщиками услуг по причине отсутствия технической документации на инженерные сети, затрудненность в связи с этим качественно и своевременно обслуживать и содержать общее имущество собственников ТСЖ, а также обеспечивать безопасность для собственников, сославшись на статьи 1, 8, 307, 309, 310, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 135, 138, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункты 10, 24 - 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пункт 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, ТСЖ направило в адрес Общества претензию от 15.01.2012, в которой просило в срок до 01.02.2012 предоставить, а в случае отсутствия - восстановить и предоставить всю исполнительную и техническую документацию комплекса малоэтажной жилой застройки, либо сообщить о сроках передачи документации.
Претензия ТСЖ оставлена Обществом без ответа и удовлетворения.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения иска, Общество указывает на исполнение им своих обязательств по Договору, о чем свидетельствует пункт 8 Договора. Кроме того, Общество ссылается на факт расторжения им Договора в одностороннем порядке, в связи с чем ТСЖ не является более эксплуатирующей организацией.
При этом ответчик представил суду уведомления от 28.07.2011 N 37 и от 24.11.2011 N 62, направленные в адрес ТСЖ, о расторжении Обществом Договора в одностороннем порядке.
Кроме того, ответчик представил договор на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию от 01.03.2012 N 001, заключенный им с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Коттеджстрой" (далее - ООО "УК "Коттеджстрой") и акт приема-передачи последнему внутриквартальных и внешних инженерных сетей.
ТСЖ, признавая наличие с его стороны отказа от исполнения Договора в отношении квартала 12 в связи с невозможностью исполнения Договора в отношении данного объекта, отрицает как факт расторжения Договора, утверждая, что именно ТСЖ продолжает исполнять его в отношении квартала 11, так и факт получения от ответчика документации по пункту 8 Договора, ссылаясь на отсутствие каких-либо доказательств, в том числе соответствующего акта приема-передачи документации.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции счел, что редакция пункта 8 Договора свидетельствует о передаче ответчиком истцу всей необходимой документации. Посчитав, что Договор заключен на неопределенный срок, суд применил правила статьи 610 ГК РФ и пришел к выводу о прекращении действия Договора через 3 месяца с момента уведомления Общества "об отказе от исполнения Договора". Ссылки ТСЖ на статьи 161, 162 ЖК РФ суд посчитал ошибочными с указанием на то, что данные статьи регулируют "правоотношения собственников в многоквартирном доме", в связи с чем они могут применяться к спорным правоотношениям только по аналогии, но при условии управления истцом общим имуществом собственников коттеджной застройки, тогда как Общество, по его утверждению, передало спорные сети ООО "УК "Коттеджстрой".
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не может согласиться с принятыми по делу судебными актами ввиду следующего.
Вопрос о правовой природе Договора судами не исследован.
Вместе с тем, делая вывод о прекращении действия Договора по уведомлениям Общества о расторжении Договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции сослался на статью 610 ГК РФ, с чем согласился суд апелляционной инстанции.
Статья 610 ГК РФ находится в §1 "Общие положения об аренде" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что договором аренды по своей правовой природе данный Договор в любом случае не является, с чем согласился и представитель Общества в судебном заседании при рассмотрении кассационной жалобы.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о прекращении действия Договора через 3 месяца с момента уведомления Общества "об отказе от исполнения Договора", сделанным на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Как указано в пункте 12 Договора, Договор является договором, заключенным на определенный срок. Делая вывод о том, что Договор заключен на неопределенный срок, суды не исследовали данный вопрос должным образом.
ТСЖ представило в материалы дела ряд документов, в том числе договоры, заключенные им с поставщиками услуг в отношении спорного объекта. По утверждению истца, именно ТСЖ продолжает оставаться эксплуатирующей организацией и организует предоставление собственникам коммунальных услуг, несет расходы по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры, дорог и проездов коттеджного поселка, оказывает услуги по управлению инфраструктурой малоэтажной застройки.
Кроме того, в обоснование своей позиции ТСЖ ссылается, в частности, на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 7 ЖК РФ установлено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (пункт 2).
Оспаривая доводы ТСЖ, Общество представило в материалы дела лишь договор на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию от 01.03.2012 N 001, заключенный им с ООО "УК "Коттеджстрой", и акт приема-передачи последнему внутриквартальных и внешних инженерных сетей, притом что соответствующий акт передачи сетей от ТСЖ к Обществу в деле отсутствует.
Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о возможности применения к спорным правоотношениям норм Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии, однако не может согласиться с выводами судов о прекращении действия Договора и передаче спорных сетей ответчиком ООО "УК "Коттеджстрой" и считает данные выводы судов недостаточно обоснованными и вынесенными по неполно исследованным материалам дела, равно как и вывод о том, что редакция пункта 8 Договора сама по себе свидетельствует о передаче ответчиком истцу всей необходимой документации.
Как правильно указывает податель жалобы, судами не дана оценка протоколу от 27.10.2008 внеочередного общего собрания участников Общества, согласно которому в повестку дня включен, в частности, вопрос об обязании генерального директора Общества в срок до 27.11.2008 подготовить к передаче и передать комплект проектной, технической и исполнительной документации (пункт 6 протокола).
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты по неполно исследованным материалам дела и с нарушением и неправильным применением норм материального права.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; решить поставленные выше вопросы; тщательно исследовать доводы сторон и представленные ими в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе доводы, приведенные ТСЖ в кассационной жалобе; с учетом установленных фактических обстоятельств дела рассмотреть спор по существу с соблюдением норм материального и процессуального права, а также решить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов по делу, в том числе по настоящей кассационной жалобе, а при необходимости - определить состав технической и иной документации, подлежащей передаче в соответствии с установленным нормативным регулированием.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по делу N А56-11666/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-11666/2012
Разделы:Составление сводного сметного расчета стоимости строительства; Составление смет в строительстве; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. по делу N А56-11666/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Кужаровой Н.И., при участии от товарищества собственников жилья "Сказка" Коробко И.Л. (доверенность от 30.01.2013) и Наконечного А.С. (доверенность от 25.06.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой" Иванова Д.Н. (доверенность от 11.01.2012), рассмотрев 16.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Сказка" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-11666/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Сказка", место нахождения: 197704, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Токарева, дом 7, ОГРН 1057810083660 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой", место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, город Сестрорецк, улица Токарева, дом 7, ОГРН 1027812404432 (далее - Общество), об обязании передать, а при отсутствии документов - восстановить и передать по акту приемки-передачи техническую документацию на коттеджную застройку, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, поселок Горская-Александровская, квартал 11, 12: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на коттеджи; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); акты приемки геодезической разбивочной основы; исполнительные геодезические схемы возведенных конструкций, элементов и частей зданий, сооружений; исполнительные схемы и профили инженерных сетей и подземных сооружений; общий журнал работ; специальные журналы работ, журналы входного и операционного контроля качества; журнал авторского надзора проектных организаций (при наличии авторского надзора); акты освидетельствования скрытых работ; акты промежуточной приемки ответственных конструкций; акты испытаний и опробования оборудования, систем и устройств; акты приемки инженерных систем; исполнительные схемы расположения зданий, сооружений на местности (посадки), являющиеся исполнительной архитектурной документацией; рабочие чертежи на строительство объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам (с учетом внесенных в них изменений), сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ; другие документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений, по усмотрению участников строительства с учетом их специфики; исполнительные чертежи контуров заземления.
Решением от 31.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений) ТСЖ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В отзыве на кассационную жалобу Общество отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
В судебном заседании представители ТСЖ поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представитель Общества поддержал доводы, приведенные в отзыве на кассационную жалобу.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565 (19), согласно которому арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок, находящийся по адресу: 197704, Санкт-Петербург, город Сестрорецк (вблизи садоводства "Разлив"), площадью 445 511 кв. м, кадастровый номер 78:11502:3001. Участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству комплекса малоэтажной застройки и дальнейшего использования объекта (пункт 1.2 договора аренды).
ТСЖ создано по решению участников Общества - обществ с ограниченной ответственностью "СТК "Полифас", "Гама", "Форт" и открытого акционерного общества "Энергомашстрой" (протокол от 14.02.2005 N 8) и согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.02.2012 зарегистрировано 18.02.2005.
Впоследствии участниками ТСЖ стали граждане - собственники коттеджей, расположенных в квартале 11; на территории квартала 12 члены ТСЖ отсутствуют.
Между Обществом (заказчик) и ТСЖ заключен договор от 28.07.2008 N 28/07 (далее - Договор), согласно которому заказчик является застройщиком при строительстве комплекса малоэтажной жилой застройки по адресу: 197704, Санкт-Петербург, Курортный район, поселок Горская-Александровская, кварталы 11, 12 (вблизи садоводства "Разлив").
Как указано в пункте 1 Договора, с целью инженерной подготовки объекта заказчиком и привлеченными им организациями было осуществлено строительство сетей водопровода и канализации, двух канализационных насосных станций (КНС), двух водомерных узлов, электрических сетей, двух трансформаторных подстанций (ТП), окаймляющих дорог и внутриквартальных проездов. Для управления и эксплуатации указанного комплекса малоэтажной жилой застройки (в том числе для эксплуатации инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры) заказчиком было создано ТСЖ (протокол общего собрания участников Общества от 14.02.2005 N 1).
Пунктом 2 Договора предусмотрено, что до выбора собственниками комплекса малоэтажной жилой застройки способа управления и эксплуатации комплекса, в связи с отсутствием у Общества службы эксплуатации и необходимостью эксплуатации инженерных сетей, заказчик временно передает, а ТСЖ (уполномоченная управляющая организация) принимает инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры во временное управление с целью эксплуатации в техническом состоянии согласно приложению N 1 к Договору (акт технического состояния инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры).
ТСЖ самостоятельно от своего имени заключает (перезаключает) договоры на коммунальное обеспечение объекта с организациями-поставщиками, в том числе с открытым акционерным обществом "Ленэнерго" (далее - ОАО "Ленэнерго"), обществом с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ" (далее - ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ"), государственным унитарным предприятием "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга"), и организациями, осуществляющими техническое обслуживание инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры объекта, вывоз бытового мусора и иные услуги (пункт 3 Договора).
В пункте 4 Договора определены обязанности ТСЖ, в число которых входит, в частности, осмотр общих инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры; проведение аварийных работ и технического обслуживания инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры к осенне-зимнему, весенне-летнему сезонам; заключение договоров на коммунальное обеспечение объекта с организациями-поставщиками, в том числе с ОАО "Ленэнерго", ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ", ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", и организациями, осуществляющими техническое обслуживание инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры объекта, вывоз бытового мусора и иные услуги; текущий ремонт инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.
Как указано в пункте 8 Договора, ТСЖ как управляющая организация приняла от заказчика техническую и иную относящуюся к инженерным сетям и иным объектам инженерной инфраструктуры объекта документацию, необходимую для управления объектом и достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности.
В соответствии с пунктом 12 Договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до выбора собственниками комплекса малоэтажной жилой застройки иного способа эксплуатации комплекса (является договором, заключенным на определенный срок).
В материалы дела представлен акт технического состояния инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры (приложение N 1 к Договору), согласно которому Общество передало, а ТСЖ приняло инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры комплекса малоэтажной жилой застройки, перечисленные в пункте 1 Договора.
В деле имеется также протокол без номера от 27.10.2008 внеочередного общего собрания участников Общества, согласно которому в повестку дня включены, в частности, вопросы об обязании генерального директора Общества направить в срок до 01.11.2008 в адрес ООО "ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ" и ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" письма о заключении договоров на эксплуатацию с ТСЖ и расторжении договоров, заключенных с Обществом (пункт 3), и об обязании генерального директора Общества в срок до 27.11.2008 подготовить к передаче и передать комплект проектной, технической и исполнительной документации (пункт 6). По указанным вопросам повестки дня единогласно приняты решения.
Сославшись на неисполнение Обществом решения внеочередного общего собрания участников Общества по 6-му вопросу повестки дня, оформленного протоколом от 27.10.2008, невозможность заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов с поставщиками услуг по причине отсутствия технической документации на инженерные сети, затрудненность в связи с этим качественно и своевременно обслуживать и содержать общее имущество собственников ТСЖ, а также обеспечивать безопасность для собственников, сославшись на статьи 1, 8, 307, 309, 310, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 135, 138, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункты 10, 24 - 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пункт 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, ТСЖ направило в адрес Общества претензию от 15.01.2012, в которой просило в срок до 01.02.2012 предоставить, а в случае отсутствия - восстановить и предоставить всю исполнительную и техническую документацию комплекса малоэтажной жилой застройки, либо сообщить о сроках передачи документации.
Претензия ТСЖ оставлена Обществом без ответа и удовлетворения.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения иска, Общество указывает на исполнение им своих обязательств по Договору, о чем свидетельствует пункт 8 Договора. Кроме того, Общество ссылается на факт расторжения им Договора в одностороннем порядке, в связи с чем ТСЖ не является более эксплуатирующей организацией.
При этом ответчик представил суду уведомления от 28.07.2011 N 37 и от 24.11.2011 N 62, направленные в адрес ТСЖ, о расторжении Обществом Договора в одностороннем порядке.
Кроме того, ответчик представил договор на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию от 01.03.2012 N 001, заключенный им с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Коттеджстрой" (далее - ООО "УК "Коттеджстрой") и акт приема-передачи последнему внутриквартальных и внешних инженерных сетей.
ТСЖ, признавая наличие с его стороны отказа от исполнения Договора в отношении квартала 12 в связи с невозможностью исполнения Договора в отношении данного объекта, отрицает как факт расторжения Договора, утверждая, что именно ТСЖ продолжает исполнять его в отношении квартала 11, так и факт получения от ответчика документации по пункту 8 Договора, ссылаясь на отсутствие каких-либо доказательств, в том числе соответствующего акта приема-передачи документации.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции счел, что редакция пункта 8 Договора свидетельствует о передаче ответчиком истцу всей необходимой документации. Посчитав, что Договор заключен на неопределенный срок, суд применил правила статьи 610 ГК РФ и пришел к выводу о прекращении действия Договора через 3 месяца с момента уведомления Общества "об отказе от исполнения Договора". Ссылки ТСЖ на статьи 161, 162 ЖК РФ суд посчитал ошибочными с указанием на то, что данные статьи регулируют "правоотношения собственников в многоквартирном доме", в связи с чем они могут применяться к спорным правоотношениям только по аналогии, но при условии управления истцом общим имуществом собственников коттеджной застройки, тогда как Общество, по его утверждению, передало спорные сети ООО "УК "Коттеджстрой".
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не может согласиться с принятыми по делу судебными актами ввиду следующего.
Вопрос о правовой природе Договора судами не исследован.
Вместе с тем, делая вывод о прекращении действия Договора по уведомлениям Общества о расторжении Договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции сослался на статью 610 ГК РФ, с чем согласился суд апелляционной инстанции.
Статья 610 ГК РФ находится в §1 "Общие положения об аренде" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что договором аренды по своей правовой природе данный Договор в любом случае не является, с чем согласился и представитель Общества в судебном заседании при рассмотрении кассационной жалобы.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о прекращении действия Договора через 3 месяца с момента уведомления Общества "об отказе от исполнения Договора", сделанным на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Как указано в пункте 12 Договора, Договор является договором, заключенным на определенный срок. Делая вывод о том, что Договор заключен на неопределенный срок, суды не исследовали данный вопрос должным образом.
ТСЖ представило в материалы дела ряд документов, в том числе договоры, заключенные им с поставщиками услуг в отношении спорного объекта. По утверждению истца, именно ТСЖ продолжает оставаться эксплуатирующей организацией и организует предоставление собственникам коммунальных услуг, несет расходы по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры, дорог и проездов коттеджного поселка, оказывает услуги по управлению инфраструктурой малоэтажной застройки.
Кроме того, в обоснование своей позиции ТСЖ ссылается, в частности, на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 7 ЖК РФ установлено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (пункт 2).
Оспаривая доводы ТСЖ, Общество представило в материалы дела лишь договор на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию от 01.03.2012 N 001, заключенный им с ООО "УК "Коттеджстрой", и акт приема-передачи последнему внутриквартальных и внешних инженерных сетей, притом что соответствующий акт передачи сетей от ТСЖ к Обществу в деле отсутствует.
Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о возможности применения к спорным правоотношениям норм Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии, однако не может согласиться с выводами судов о прекращении действия Договора и передаче спорных сетей ответчиком ООО "УК "Коттеджстрой" и считает данные выводы судов недостаточно обоснованными и вынесенными по неполно исследованным материалам дела, равно как и вывод о том, что редакция пункта 8 Договора сама по себе свидетельствует о передаче ответчиком истцу всей необходимой документации.
Как правильно указывает податель жалобы, судами не дана оценка протоколу от 27.10.2008 внеочередного общего собрания участников Общества, согласно которому в повестку дня включен, в частности, вопрос об обязании генерального директора Общества в срок до 27.11.2008 подготовить к передаче и передать комплект проектной, технической и исполнительной документации (пункт 6 протокола).
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты по неполно исследованным материалам дела и с нарушением и неправильным применением норм материального права.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; решить поставленные выше вопросы; тщательно исследовать доводы сторон и представленные ими в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе доводы, приведенные ТСЖ в кассационной жалобе; с учетом установленных фактических обстоятельств дела рассмотреть спор по существу с соблюдением норм материального и процессуального права, а также решить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов по делу, в том числе по настоящей кассационной жалобе, а при необходимости - определить состав технической и иной документации, подлежащей передаче в соответствии с установленным нормативным регулированием.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по делу N А56-11666/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "SDELO.RU | Составление смет в строительстве" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)